rightwaygroup.co/object/RW-0628 · WhatsApp +66843627784 · hello@rightwaygroup.co · Koh Phangan, Thailand
RW-0628 · Дом
Проверенный объект — что мы проверяемVilla Baan Dao Madeau Wan
≈ на 34% ниже среднего по Madeau Wan (запрашиваемая цена)
Характеристики
Цена
- Запрашиваемая цена
- ฿9,500,000
Объект
- Тип
- Дом
- Район
- Madeau Wan
Юридически
- Вид владения
- Freehold (Thai)
Инфраструктура
- Электричество
- Нет
Сколько стоит покупка
Честная математика по этому объекту — стандартные ставки Земельного департамента и типовые услуги, сверх запрашиваемой цены.
| Статья | Типичная сумма |
|---|---|
| Сбор за переход права (Land Office)2% от оценочной стоимости — обычно делится между сторонами | ≈ ฿95K–฿190K |
| Независимый юрист (проверка, договоры, регистрация) | 80K–150K THB |
| Лицензированный замер границ (GPS) | 15K–30K THB |
| Перевод и нотариат | 5K–15K THB |
| Строительная инспекция (для построек) | ~30K THB |
| Типичный итог сверх цены | ≈ ฿225K–฿415K |
Specific Business Tax, withholding tax и большая часть сборов за переход права по закону и практике ложатся на продавца — их в списке нет.
Цифры ориентировочные. Точный расчёт по этому объекту мы подтверждаем до любых обязательств.
Полезно знать
Чем покупка виллы отличается от покупки земли?
Три структурных отличия:
- Иностранец может владеть строением (виллой, домом) напрямую на своё имя через перенос только строения. Земля под ним всё равно требует одной из косвенных структур.
- Обычно две отдельные сделки — одна на землю (через аренду или компанию), другая на строение (регистрируется на ваше имя в Земельном департаменте).
- Разный объём проверки. Вилла требует оценки состояния строения (конструктив, кровля, электрика, сантехника), а не только проверки титула. Земля требует проверки границ и зонирования.
По расходам у сделки с виллой больше статей (инспекция строения, инженер-конструктор, иногда архитектор под план реновации), но земельные сборы аналогичны сделке только с землёй.
В чём разница между Freehold и Leasehold?
Freehold = бессрочная собственность. Чанот (титул) на землю зарегистрирован на владельца навсегда. Для тайцев — прямое владение. Для иностранцев — через тайскую компанию (минимум 51% у тайцев) или другую косвенную структуру.
Leasehold = право пользования землёй на фиксированный срок, обычно 30 лет (юридический максимум для одного срока аренды), часто с опциями продления. Чанот на землю остаётся на имени арендодателя. Иностранец получает аренду, зарегистрированную в Земельном департаменте, и она имеет силу.
Компромиссы:
- Freehold через компанию — выше первоначальные затраты, текущий бухучёт (~30–50 тыс. THB/год), но цена перепродажи обычно выше.
- Leasehold — ниже на старте, нет содержания компании, но перепродажа зависит от остатка срока аренды. Виллу с 8 годами до конца аренды сложнее перепродать, чем с 28.
Нужно ли физически быть в Таиланде, чтобы купить?
Большую часть процесса — нет. На сам день переноса в Земельном департаменте присутствие настоятельно предпочтительно, но не абсолютно обязательно.
Можно сделать удалённо:
- Первичный анализ объектов, фото, виртуальные туры
- Юридическую проверку (ведут юрист и Right Way)
- Проверку и подписание договора (DocuSign или живая подпись по почте)
- Перевод средств
Сильно предпочтительно лично:
- Хотя бы одна поездка на показ — виртуальные туры не покажут всего (запахи, звуки, соседи, качество дороги, комары).
- День переноса в Земельном департаменте — ваша личная подпись при регистрации Chanote. Если присутствие невозможно, нужна нотариальная доверенность (PoA), подписанная в тайском посольстве в вашей стране, действительная 30 дней.
Опыт Right Way: ~80% завершённых сделок проходят с покупателем лично на переносе; 20% — по доверенности. Оба варианта работают; лично — глаже.
Расположение
Madeau Wan · Ко Панган, Таиланд
Инвестиционный прогноз
Спрогнозируйте стоимость объекта во времени. Задайте свой темп роста — все цифры иллюстративны.
Быстрый старт
Ваши параметры
Заполнено типичными для Пангана значениями — поправьте под свой случай.
Пресеты из TH house-price index (BoT/REIC) + Phangan demand premium (2026). Ориентировочный диапазон — поправьте под свой взгляд; это не прогноз.
Прогноз стоимости через 10 лет
฿15,474,499
Оценка сделкиСлабая≈ ฿11,514,481 в сегодняшних деньгах
Слабая.обгоняет депозит на ฿1.91M · прибыльна при перепродаже с 2.5-го года · CAGR +3.5%/г..
Полный ROIСовокупная прибыль за весь период в % от вложенных денег.
+41.1%
CAGR / годСглаженный средний годовой темп роста ваших денег.
+3.5%
Чистая прибыль
฿4.10M
Реальный CAGR, за вычетом инфляции 3%: +0.5%/год
Выход в плюсГод, когда перепродажа впервые покрывает затраты и выходит в прибыль.
2.5-й год
против банковского депозита
฿1.91M больше банка за 10 лет
฿5.55M меньше индексного фонда
Точка безубыточности против банка
Примерно при росте 3.5%/год результат сравнивается с депозитом — выше него выигрывает недвижимость.
Иллюстративный расчёт на основе введённых вами параметров — не прогноз и не гарантия будущей доходности. Конвертация валют — только для отображения; расчёты ведутся в THB. Обратитесь в Right Way за оценкой под конкретный объект.
