Investment potential
Est. rental income ≈ ฿903k/year (gross, at 55% occupancy · ฿4,500/night in Madeau Wan)
Gross yield 9.5% · Net yield 4.1% · Payback ~24.2 yrs
Indicative estimate (district short-let medians, modelled occupancy) — not a guarantee.
rightwaygroup.co/object/RW-0627 · WhatsApp +66843627784 · hello@rightwaygroup.co · Koh Phangan, Thailand
RW-0627 · Дом
Проверенный объект — что мы проверяемVilla Baan Dao 2
≈ на 34% ниже среднего по Madeau Wan (запрашиваемая цена)
Посчитать доходность →Об объекте
дом в центральной части острова.
Центрально и с удобным доступом.
- Фрихолд
Почему именно этот
Возможен фрихолд
Доступно для прямого владения через тайскую компанию или передачи квалифицированным покупателям — чистый выход.
Характеристики
Цена
- Запрашиваемая цена
- ฿9,500,000
Объект
- Тип
- Дом
- Район
- Madeau Wan
- Зона
- Yellow
Юридически
- Вид владения
- Freehold
Инфраструктура
- Электричество
- Нет
Сколько стоит покупка
Честная математика по этому объекту — стандартные ставки Земельного департамента и типовые услуги, сверх запрашиваемой цены.
| Статья | Типичная сумма |
|---|---|
| Сбор за переход права (Land Office)2% от оценочной стоимости — обычно делится между сторонами | ≈ ฿95K–฿190K |
| Независимый юрист (проверка, договоры, регистрация) | 80K–150K THB |
| Лицензированный замер границ (GPS) | 15K–30K THB |
| Перевод и нотариат | 5K–15K THB |
| Строительная инспекция (для построек) | ~30K THB |
| Типичный итог сверх цены | ≈ ฿225K–฿415K |
Specific Business Tax, withholding tax и большая часть сборов за переход права по закону и практике ложатся на продавца — их в списке нет.
Цифры ориентировочные. Точный расчёт по этому объекту мы подтверждаем до любых обязательств.
Полезно знать
Можно ли строить на участке RW-0627 в районе Madeau Wan?
RW-0627 находится в зоне «Жилая, низкая плотность».
Дома и виллы — самая «застраиваемая» зона под частный дом.
Точные высота, пятно застройки, отступы и разрешённое использование подтверждаются в нашем Due Diligence до сделки.
Чем покупка виллы отличается от покупки земли?
Три структурных отличия:
- Иностранец может владеть строением (виллой, домом) напрямую на своё имя через перенос только строения. Земля под ним всё равно требует одной из косвенных структур.
- Обычно две отдельные сделки — одна на землю (через аренду или компанию), другая на строение (регистрируется на ваше имя в Земельном департаменте).
- Разный объём проверки. Вилла требует оценки состояния строения (конструктив, кровля, электрика, сантехника), а не только проверки титула. Земля требует проверки границ и зонирования.
По расходам у сделки с виллой больше статей (инспекция строения, инженер-конструктор, иногда архитектор под план реновации), но земельные сборы аналогичны сделке только с землёй.
В чём разница между Freehold и Leasehold?
Freehold = бессрочная собственность. Чанот (титул) на землю зарегистрирован на владельца навсегда. Для тайцев — прямое владение. Для иностранцев — через тайскую компанию (минимум 51% у тайцев) или другую косвенную структуру.
Leasehold = право пользования землёй на фиксированный срок, обычно 30 лет (юридический максимум для одного срока аренды), часто с опциями продления. Чанот на землю остаётся на имени арендодателя. Иностранец получает аренду, зарегистрированную в Земельном департаменте, и она имеет силу.
Компромиссы:
- Freehold через компанию — выше первоначальные затраты, текущий бухучёт (~30–50 тыс. THB/год), но цена перепродажи обычно выше.
- Leasehold — ниже на старте, нет содержания компании, но перепродажа зависит от остатка срока аренды. Виллу с 8 годами до конца аренды сложнее перепродать, чем с 28.
Нужно ли физически быть в Таиланде, чтобы купить?
Большую часть процесса — нет. На сам день переноса в Земельном департаменте присутствие настоятельно предпочтительно, но не абсолютно обязательно.
Можно сделать удалённо:
- Первичный анализ объектов, фото, виртуальные туры
- Юридическую проверку (ведут юрист и Right Way)
- Проверку и подписание договора (DocuSign или живая подпись по почте)
- Перевод средств
Сильно предпочтительно лично:
- Хотя бы одна поездка на показ — виртуальные туры не покажут всего (запахи, звуки, соседи, качество дороги, комары).
- День переноса в Земельном департаменте — ваша личная подпись при регистрации Chanote. Если присутствие невозможно, нужна нотариальная доверенность (PoA), подписанная в тайском посольстве в вашей стране, действительная 30 дней.
Опыт Right Way: ~80% завершённых сделок проходят с покупателем лично на переносе; 20% — по доверенности. Оба варианта работают; лично — глаже.
Расположение
Madeau Wan · Ко Панган, Таиланд
- Баан Кай ≈ 3.7 км
- Тонгсала ≈ 3.3 км
- Госпиталь Ко Панган ≈ 1.5 км
Что здесь можно строить
Зона:Жилая, низкая плотность
Расчётные лимиты застройки
- Разрешённое использование
- частная вилла / дом
- Макс. высота
- 12 м
- Макс. застройка участка
- 70%
- Отступ от границы
- ≥ 2 м (стена с окнами) · ≥ 0.5 м (глухая стена, свесы)
- Отель — оставить ≥ 50% участка под озеленение.
- Застройка 10+ юнитов — нужны очистные сооружения.
Расчёт по: ~2655 m до моря · ~31 m высота · ~3° уклон (оценка)
Источник: Закон Таиланда о контроле строительства (регламент №55) + регламент Минприроды об охране среды Сурат-Тани (Самуи / Панган / Тао, в силе с 21 мая 2025) — индикативно, подтверждается в due diligence.
- Использование
- Дома и виллы — самая «застраиваемая» зона под частный дом.
Индикативно. Использование зоны — по городскому плану Пангана; точные лимиты — из закона об охране среды (май 2025), применённого к оценённым расстоянию до моря, высоте и уклону. Точные цифры для этого участка проверяются в нашем due diligence до любого предложения.
Инвестиционный прогноз
Спрогнозируйте стоимость объекта во времени. Задайте свой темп роста — все цифры иллюстративны.
Ваши параметры
Заполнено типичными для Пангана значениями — поправьте под свой случай.
Для земли: медиана Пангана ≈ ฿6.95M/рай (по текущим объявлениям)
Рост и горизонт
Пресеты из TH house-price index (BoT/REIC) + Phangan demand premium (2026). Ориентировочный диапазон — поправьте под свой взгляд; это не прогноз.
Аренда
Параметры аренды
Прогноз стоимости через 10 лет
฿15,474,499
Полный ROI
+138.3%
Прогноз стоимости через 10 лет
฿15,474,499
Оценка сделкиСильная≈ ฿11,514,481 в сегодняшних деньгах
Сильная.обгоняет депозит на ฿11.61M · прибыльна при перепродаже с 1.0-го года · CAGR +9.1%/г..
Полный ROIСовокупная прибыль за весь период в % от вложенных денег.
+138.3%
CAGR / годСглаженный средний годовой темп роста ваших денег.
+9.1%
Чистая прибыль
฿13.80M
Реальный CAGR, за вычетом инфляции 3%: +5.9%/год
Cap rateЧистый арендный доход за 1-й год в % от цены покупки.
+8%
Cash-on-cashЧистый денежный поток за 1-й год в % от реально вложенных денег.
+7.6%
Валовая доходностьВаловая аренда за 1-й год в % от всего вложенного, до затрат.
+14.6%
Выход в плюсГод, когда перепродажа впервые покрывает затраты и выходит в прибыль.
1.0-й год
против банковского депозита
฿11.61M больше банка за 10 лет
฿4.15M больше индексного фонда
Точка безубыточности против банка
Примерно при 4% загрузки результат сравнивается с депозитом — выше неё выигрывает недвижимость.
Иллюстративный расчёт на основе введённых вами параметров — не прогноз и не гарантия будущей доходности. Конвертация валют — только для отображения; расчёты ведутся в THB. Обратитесь в Right Way за оценкой под конкретный объект.
