Какая доходность аренды на Пангане реальна

Если вы смотрели объявления о недвижимости на Пангане, вы наверняка встречали обещания: 25% годовых на аренде, 30% на перепродаже. Вот что говорят наши собственные данные — и как проверить любую цифру, которую вам показывают.

Откуда наши цифры

Мы постоянно отслеживаем объявления Airbnb по всему Пангану — более тысячи активных объектов в 20+ районах — и публикуем медианы на странице Insights. Никаких прогнозов и брошюрной математики: живые ставки, количество отзывов, рейтинги.

Честная математика

Медианная ставка за ночь (ADR) для виллы на Пангане — около ฿6 200 (149 вилл в выборке). Годовая валовая выручка зависит от загрузки, которую ни одна платформа публично не раскрывает, — поэтому мы считаем три сценария:

| Сценарий | Загрузка | Валовая выручка / год | |---|---|---| | Консервативный | 40% | ≈ ฿900 тыс. | | Базовый | 55% | ≈ ฿1,24 млн | | Сильный | 70% | ≈ ฿1,58 млн |

Это валовая выручка. Прежде чем она станет *вашей* доходностью, вычтите:

• Операционные расходы — уборка, коммунальные, бассейн и сад, ремонт: обычно 20–30% выручки
• Управление — 20–30% выручки, если вы не живёте на острове
• Комиссии платформ — ~3–16% в зависимости от канала
• Резерв на обновление — 3–5% выручки на мебель и технику
• Платежи за аренду земли — если строение стоит на арендованной земле (на Пангане это частая и часто разумная схема)

Посчитайте — и хорошо расположенная, хорошо управляемая вилла обычно даёт чистыми от единиц до низких двузначных процентов на полную стоимость входа. Это объективно хороший результат — ставки Пангана выигрывают у большинства курортных рынков. Но это не 25%.

Что реально двигает цифру

• Район. Медианный ADR по острову — от менее ฿2 000 до ฿7 000. Премиальные локации оправдывают премию — но и вход в них дороже.
• Размер выборки. В некоторых районах сопоставимых объектов единицы; медиана по семи объектам — это намёк, а не факт. Мы публикуем размеры выборок — спросите о них у любого другого.
• Качество строительства и фотографии влияют на загрузку сильнее, чем ожидает большинство покупателей.

Как проверить любое обещание ROI

Задайте три вопроса. Какой ADR заложен в модель и по каким аналогам? Какая загрузка — измеренная или угаданная? Что включено в расходы? Если в ответ — уверенный процент без модели, этот процент — маркетинг.

Наш ROI-калькулятор считает ровно эту математику — сценарии, расходы, leasehold-платежи — для любого объекта, который вы рассматриваете. Все допущения — на слайдерах, а не за занавеской.