rightwaygroup.co/object/RW-L0074 · WhatsApp +66843627784 · hello@rightwaygroup.co · Koh Phangan, Thailand
RW-L0074 · Земля
Проверенный объект — что мы проверяемDevelopment-Ready 1.47-Rai Plot in Chaloklum, Koh Phangan — Subdivided, 350 m to the Beach
≈ на 14% выше среднего по Chaloklum (за рай)
Посчитать доходность →Об объекте
Почему именно этот
Титул Chanote
Самая надёжная форма права на землю в Таиланде. Границы отсняты по GPS и зарегистрированы в Земельном департаменте.
Возможен фрихолд
Доступно для прямого владения через тайскую компанию или передачи квалифицированным покупателям — чистый выход.
Характеристики
Цена
- Запрашиваемая цена
- ฿12,000,000
Объект
- Тип
- Земля
- Район
- Chaloklum
- Площадь участка
- 1,47 рай · 2 352 m²
- Рельеф
- Flat
Юридически
- Тип документа
- Chanote
- Вид владения
- Freehold
Особенности
- На участке
- Вид на горы · Ровный участок
Инфраструктура
- Электричество
- Да
- Вода
- Village + government mains
- Подъезд
- Main public road (paved)
Сколько стоит покупка
Честная математика по этому объекту — стандартные ставки Земельного департамента и типовые услуги, сверх запрашиваемой цены.
| Статья | Типичная сумма |
|---|---|
| Сбор за переход права (Land Office)2% от оценочной стоимости — обычно делится между сторонами | ≈ ฿120K–฿240K |
| Независимый юрист (проверка, договоры, регистрация) | 80K–150K THB |
| Лицензированный замер границ (GPS) | 15K–30K THB |
| Перевод и нотариат | 5K–15K THB |
| Типичный итог сверх цены | ≈ ฿220K–฿435K |
Specific Business Tax, withholding tax и большая часть сборов за переход права по закону и практике ложатся на продавца — их в списке нет.
Цифры ориентировочные. Точный расчёт по этому объекту мы подтверждаем до любых обязательств.
Полезно знать
Можно ли строить на участке RW-L0074 в районе Chaloklum?
Зона участка RW-L0074 ещё не классифицирована по карте — уточняется в DD.
Разрешение на строительство выдаёт местный тессабан; для строений свыше 500 м² требуется экологическая оценка.
Перед стройкой проверьте: Склон (Горная зона): возможны ограничения по уклону, требования к подъездной дороге и экологические согласования.
Точные высота, пятно застройки, отступы и разрешённое использование подтверждаются в нашем Due Diligence до сделки.
Может ли иностранец владеть землёй в Таиланде?
Нет — иностранец не может напрямую владеть землёй (Chanote / NS3) на своё личное имя в Таиланде. Это национальный закон (Земельный кодекс, 1954) и он действует везде, включая Ко Панган.
При этом иностранец может владеть землёй косвенно через три юридические структуры: тайскую компанию, долгосрочную аренду (Leasehold) или, в редких случаях, узуфрукт либо наследственную схему. У каждой свои компромиссы по стоимости, контролю и перепродаже.
Иностранец может владеть строениями (виллами, домами) на своё личное имя — отдельно от земли под ними. Именно поэтому большинство сделок с виллами состоят из переноса только строения плюс долгосрочной аренды земли.
Что такое Chanote и чем он отличается от NS3 и других документов?
Тайские земельные документы образуют иерархию надёжности:
- Chanote (Nor Sor 4 Jor) — титул фрихолда высшего качества. Границы по GPS, полная юридическая защита, регистрация в Земельном департаменте. ~80% ликвидной земли на Пангане — это Chanote.
- Nor Sor 3 Gor (NS3 Gor) — подтверждённое владение с измеренными границами, во многих случаях может быть повышен до Chanote. Ликвиден, но с лёгким риском по титулу.
- Nor Sor 3 (NS3) — подтверждённое владение, границы не сняты по GPS (обход с метками). Выше риск пограничных споров.
- Sor Kor 1 — неформальные права владения, очень ограниченная передаваемость, иностранным покупателям обычно не рекомендуется.
- Por Bor Tor 5 — документ об уплате налога, не титул. От таких разумно держаться подальше.
Right Way работает почти исключительно с Chanote и Nor Sor 3 Gor. Любое исключение мы отметим и объясним.
Могу ли я строить что угодно на купленной земле?
Нет — у застраиваемых участков есть ограничения:
- Зонирование (по Пангану, май 2025) — правила высоты, плотности, отступов различаются по зонам (Прибрежная, Горная, Велнес-общинная и т.д.). Некоторые участки ограничены только 1 этажом.
- Разрешение на стройку — выдаёт местный Tessaban (муниципалитет). Архитекторы подают планы, экологическая оценка для застройки >500 кв. м, срок согласования ~2–4 месяца.
- Особые охранные режимы — в пределах 200 м от линии прилива: доп. ограничения. В нацпарках (часть юго-востока Пангана): новой застройки нет. Прибрежная зона B: обычно макс. высота 6 м.
Что типично для жилой виллы на Пангане:
- 1–2 этажа, часто 1,5 этажа, чтобы максимизировать вид на море с верхней террасы
- Бассейн, сад, низковоздействующие материалы (дерево, стекло, бетон с зелёной кровлей)
- Экологичные дополнения (солнечные панели, сбор дождевой воды) часто поощряются Tessaban, иногда дают бонус по зонированию
Что обычно проблемно:
- 3+ этажа (редко разрешают)
- Прямая первая линия с фундаментом < 200 м от линии прилива
- Плотная жилая нарезка участков — Панган, май 2025, это ограничивает
Right Way предоставляет данные зонирования по каждому участку, но конкретное проектирование и работу с разрешением ведёт ваш архитектор.
Расположение
Chaloklum · Ко Панган, Таиланд
- Хаад Кхом ≈ 1.1 км
- Тонгсала ≈ 8.5 км
- Госпиталь Ко Панган ≈ 5.6 км
Что здесь можно строить
Расчётные лимиты застройки
- Разрешённое использование
- частная вилла / дом
- Макс. высота
- 12 м
- Макс. застройка участка
- 70%
- Отступ от границы
- ≥ 2 м (стена с окнами) · ≥ 0.5 м (глухая стена, свесы)
- Отель — оставить ≥ 50% участка под озеленение.
- Застройка 10+ юнитов — нужны очистные сооружения.
Расчёт по: ~356 m до моря · ~9 m высота · ~2° уклон (оценка)
Источник: Закон Таиланда о контроле строительства (регламент №55) + регламент Минприроды об охране среды Сурат-Тани (Самуи / Панган / Тао, в силе с 21 мая 2025) — индикативно, подтверждается в due diligence.
- Разрешение
- Разрешение на строительство выдаёт местный тессабан; для строений свыше 500 м² требуется экологическая оценка.
Проверить до стройки
- Склон (Горная зона): возможны ограничения по уклону, требования к подъездной дороге и экологические согласования.
Индикативно. Использование зоны — по городскому плану Пангана; точные лимиты — из закона об охране среды (май 2025), применённого к оценённым расстоянию до моря, высоте и уклону. Точные цифры для этого участка проверяются в нашем due diligence до любого предложения.
Инвестиционный прогноз
Спрогнозируйте стоимость объекта во времени. Задайте свой темп роста — все цифры иллюстративны.
Ваши параметры
Заполнено типичными для Пангана значениями — поправьте под свой случай.
Для земли: медиана Пангана ≈ ฿6.95M/рай (по текущим объявлениям)
Пресеты из TH house-price index (BoT/REIC) + Phangan demand premium (2026). Ориентировочный диапазон — поправьте под свой взгляд; это не прогноз.
Прогноз стоимости через 10 лет
฿19,546,736
Полный ROI
+41.1%
Прогноз стоимости через 10 лет
฿19,546,736
Оценка сделкиСлабая≈ ฿14,544,607 в сегодняшних деньгах
Слабая.обгоняет депозит на ฿2.41M · прибыльна при перепродаже с 2.5-го года · CAGR +3.5%/г..
Полный ROIСовокупная прибыль за весь период в % от вложенных денег.
+41.1%
CAGR / годСглаженный средний годовой темп роста ваших денег.
+3.5%
Чистая прибыль
฿5.17M
Реальный CAGR, за вычетом инфляции 3%: +0.5%/год
Выход в плюсГод, когда перепродажа впервые покрывает затраты и выходит в прибыль.
2.5-й год
против банковского депозита
฿2.41M больше банка за 10 лет
฿7.01M меньше индексного фонда
Точка безубыточности против банка
Примерно при росте 3.5%/год результат сравнивается с депозитом — выше него выигрывает недвижимость.
Объекты под этот бюджет
Около ฿12M — 3 объектов
Найти объекты под этот бюджет
Иллюстративный расчёт на основе введённых вами параметров — не прогноз и не гарантия будущей доходности. Конвертация валют — только для отображения; расчёты ведутся в THB. Обратитесь в Right Way за оценкой под конкретный объект.
