Как мы определяем справедливую цену на Ко Пангане
На острове без публичного индекса цен «справедливость» не находят, а выстраивают. Вот как мы оцениваем объект на Пангане — три линзы, данные за ними и инструмент, чтобы попробовать самому.
Vladimir Buryi · Основатель Right Way Phangan
15 июня 2026 г.
У Пангана нет публичного индекса цен, и нет двух одинаковых участков, поэтому «справедливая ли это цена?» нельзя ответить на глаз. Мы выстраиваем ответ одинаково каждый раз — через три линзы.
1. Сопоставимые сделки
За сколько реально продавались похожие участки и виллы — с поправкой на то, что двигает цену на Пангане: район, доступ, вид, форму владения и документ на землю. Запрашиваемые цены — это мнения; закрытые сделки — доказательства, и мы взвешиваем доказательства.
2. Доход
Для всего, что можно сдавать, цена должна иметь смысл против того, что объект реально способен заработать. Доходность аренды — дисциплина против переплаты за вид — см. заметку о реалистичной доходности аренды.
3. Стоимость замещения
Для готового объекта — сколько стоило бы купить сопоставимую землю и отстроить заново сегодня? Когда запрашиваемая цена сильно выше замещения, этому разрыву нужна причина.
Цена за рай — якорь
Земля торгуется по цене за рай, и это число сильно гуляет от локации, доступа и вида — гид по цене за рай объясняет почему. Лизхолд и фрихолд оцениваются опять же по-разному.
Попробуйте сами
Интересно, сколько может стоить ваш объект? Наш инструмент оценки даёт первичную оценку по той же логике. Для покупателя вывод прост: справедливая цена — та, с которой согласны три независимые линзы, а не та, что в объявлении.
Главное
- Без публичного индекса справедливая цена выстраивается из трёх линз: сопоставимые сделки, доход и стоимость замещения.
- Закрытые сделки — доказательства; запрашиваемые цены — мнения, и мы взвешиваем доказательства.
- Земля торгуется по цене за рай, которая гуляет от района, доступа, вида и формы владения; лизхолд и фрихолд оцениваются по-разному.
- Попробуйте первичную оценку нашим инструментом, затем проверьте её доходом от аренды и стоимостью замещения.
Общая информация, не юридическая или инвестиционная консультация. Каждый участок и сделка зависят от конкретики — независимая юридическая проверка входит в каждую сделку, которую мы ведём.